Blog

El presidente de la Asociación Nacional de Empresas Constructoras de Obra Pública (AERCO), Javier Sáenz de Cosculluela, ha defendido que la crisis "no ha sido culpa" del sector de la construcción. Para el presidente de Aerco, se trata de un sector donde se ha registrado mucho "intruso y mucho oportunismo", mientras que las administraciones "no han elaborado normas para frenar un proceso especulativo".

El que fue ministro de Obras Públicas entre 1985 y 1991 ha participado en un coloquio organizado por la APD sobre el sector de la construcción, en el que si bien reconoció que "un subsector del subsector" (en referencia algunas actividades de construcción de vivienda) sí ha hecho presión, pero "si algo se desmanda es porque el poder público no ejerce".

Así, ha indicado que los ayuntamientos se han visto condenados "a una insuficiencia presupuestaria insufrible" y han visto en las tasas por obras "su fuente de financiación", por lo que han recurrido a modificaciones de los planes urbanísticos para permitir la construcción. Pero todo este proceso, ha dicho, "no ha sido culpa del constructor".

En este sentido, el director del Instituto de Estudios Económicos, Juan Iranzo, ha indicado que el aumento de la construcción se produjo como respuesta a "un fuerte incremento de la demanda" de vivienda, aunque también ha llevado a "una excesiva construcción en ninguna parte". Asimismo, durante su discurso ha afirmado que "la culpa ha sido de la política monetaria".

En cualquier caso, ha apostado por "dar salida" al stock de viviendas bajando los precios y ha calculado en entre 300.000 y 350.000 las casas que la economía española debería construir cada año.

El presidente de Aerco reprochó que se eche la culpa de la crisis al sector de la construcción cuando existen "17 leyes de suelo" y una "incapacidad" para controlar el gasto público, al que contribuyen las televisiones públicas y otros organismos autonómicos. Sin embargo, ha defendido la necesidad que tiene España de hacer inversiones públicas productivas.

España, ha dicho el presidente de los constructores de obra pública, no tiene capacidad para hacer política económica, "la impone la Comunidad Europea", que "carece de liderazgo" y que está "en manos de una clase funcionarial que ha desvalorizado el proyecto europeo". En cualquier caso, ha augurado unos "20 ó 24 meses bastante duros" y ha considerado una "obligación moral" de los partidos mayoritarios llegar a un acuerdo.

En relación con la colaboración público-privada para la construcción de infraestructuras, Sáenz de Cosculluela ha admitido que es una vía adecuada para un contexto de crisis como el actual, pero no como un modelo "crónico".

Los precios de la vivienda en España sufrirán un retroceso adicional del 7%, según un informe de Bankinter. Esta revisión se debe a la expectativa de subida de tipos de interés por parte del BCE, que repercute sobre el euribor e incrementa el esfuerzo financiero para la adquisición de vivienda.

El elevado stock de vivienda nueva y usada, junto con la cartera de adjudicados de las entidades financieras constituye un factor adicional que presionará a la baja los precios hasta finales del próximo año. El stock de vivienda en España, que situamos en el entorno de las 900.000 viviendas, se ha reducido por primera vez en los últimos 6 años.

A pesar de este cambio de tendencia, la actividad de promoción inmobiliaria continúa su travesía en el desierto y el ritmo de absorción del stock será lento hasta el último trimestre de 2012. A partir de ese período, estimamos un crecimiento de la economía española superior al 2% que permitirá la creación de empleo y una recuperación de la demanda hasta las 360.000 viviendas anuales nuevas.Por lo tanto, mantenemos nuestra perspectiva publicada en septiembre, en la que situamos la reactivación de la actividad inmobiliaria en el año 2014.

El stock formal de vivienda se sitúa a finales del año 2010 en unas 685.000 viviendas. Esta cifra representa una disminución del stock en 2010 inferior al 2%, pero la importancia del dato reside en el hecho de que se trata del primer año de descenso en el stock de vivienda desde el año 2004, y por lo tanto se rompe una tendencia de 6 años en la que habíamos asistido a un crecimiento promedio anual del 46%. Este cambio de tendencia comenzó a fraguarse en 2008, con el brusco descenso en el número de viviendas iniciadas hasta la cifra de 63.000 iniciadas en 2010, tan sólo un 10% del nivel máximo alcanzado.

Desde Bankinter consideran que la caída se ha frenado en los niveles actuales, por lo que en 2011 se registrará una cifra de 65.000, fácilmente alcanzable con la iniciación en determinadas localizaciones y la autopromoción. Tras un período de sobreoferta motivado por la escasa elasticidad del plazo medio de construcción de viviendas, las viviendas terminadas han experimentado un descenso cercano al 40% interanual en 2009 y 2010, por lo está terminando su ajuste al desplome que han sufrido los visados de obra nueva.

El 'stock' de viviendas nuevas sin vender descendió por primera vez en 2010 al situarse en 684.958 inmuebles, un 1,7% menos que las 686.143 del año anterior, según el último boletín trimestral de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) con datos del Ministerio de Fomento.

Este descenso se debe, principalmente, al ajuste que viene realizando el sector por el lado de la oferta. Así, en 2010 se terminaron 257.443 viviendas, un 33,4% menos, mientras que las viviendas vendidas --incluye autopromoción-- cayeron un 17,3%, hasta los 258.628 inmuebles.

Así, durante el pasado año se vendieron 1.185 viviendas más de las que se terminaron y, por primera vez en la serie histórica que recoge la AHE desde 2004, se absorbió parte del 'stock'. Con todo, la bolsa de viviendas sin vender sigue siendo un 65,2% superior a la que había en 2007, cuando comenzó la crisis, y se ha multiplicado por más de 6,5 en los últimos siete años.

La AHE explica que los cambios en materia fiscal que se produjeron a lo largo de 2010 --incremento del IVA y eliminación de la deducción por compra para rentas superiores a 24.000 euros-- "afectaron al calendario de compra de los hogares", con un repunte de las transacciones en el segundo y cuarto trimestre del año.

De cara a 2011, la asociación señala que "es probable que durante la primera mitad del año, y especialmente en el primer trimestre, el volumen de transacciones en el mercado pueda verse afectado de forma negativa" por el fin de este 'efecto fiscal'. Sin embargo, añade que "la necesaria estabilización del entorno económico y la recuperación de la confianza hacen prever que en el transcurso del año se vaya produciendo la reactivación de una parte de la demanda".

Según argumenta, esta demanda había aplazado en los últimos tres años sus decisiones de compra como consecuencia de las incertidumbres sobre la evolución económica y del empleo, así como sobre el comportamiento de los precios inmobiliarios en el corto y medio plazo.

La vicepresidenta económica del Gobierno, Elena Salgado, ha asegurado que el 'stock' de vivienda nueva, que tapona la reactivación del sector inmobiliario, dejó de crecer en el primer semestre de este año y se reducirá en un 20% durante 2011.

La bolsa de viviendas nuevas sin vender se situó en los 688.044 inmuebles al cierre de 2009, tras un incremento interanual del 12,1%, según datos del Gobierno, con lo que la absorción prevista para el próximo año situaría este excedente en torno a las 550.000 viviendas.

Según explicó Salgado en un desayuno informativo organizado por Cinco Días, este estancamiento del stock se debe a que la demanda, que ya "muestra síntomas de recuperación", ha empezado a converger con la oferta de nuevos inmuebles. En estas circunstancias, la vicepresidenta económica del Gobierno ha asegurado que "el ajuste del sector inmobiliario está ya muy avanzado".

Sin embargo, Salgado rehusó manifestarse sobre si los precios de la vivienda deberían seguir bajando para ajustarse aún más a los salarios, como ha manifestado el ministro de Fomento, José Blanco, quien pronosticó una "pesada digestión" del 'stock'.

El presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, ha asegurado que el “stock” de viviendas sin vender ya se ha absorbido en algunos lugares de España, en los que los promotores empiezan a pensar en reiniciar su actividad.

Según Galindo, "las condiciones son óptimas para comprar una vivienda", con lo que el mercado experimentará un "tirón" en 2010 permitiendo aliviar aún más el “stock”. De hecho, afirmó que "lo mejor se está agotando", si bien advirtió de que no todo el “stock” tiene la misma demanda, por lo que "en los próximos años" se observará como en algunas regiones se disuelve poco a poco la sobreoferta mientras que en otras ésta sigue empujando a la baja los precios.

Entre los factores que hacen hoy más fácil acceder a una vivienda, Galindo habló del precio de los inmuebles y afirmó que el ajuste ha sido mayor que el que reflejan las estadísticas del Ministerio de Vivienda. Según explicó, los datos del Ministerio recogen los precios en el momento de la escritura pública, por lo que se publican con cierto retraso. Así, reflejan un descenso acumulado de los precios algo superior al 10%, mientras que los promotores sostienen que éste ha llegado al 20% y que "el total del ajuste casi se ha producido".

Además, Galindo indicó que la subida del IVA desde julio y los cambios en la desgravación por compra de vivienda a partir de 2011 tendrán un efecto acelerador de las compraventas en 2010, año en el que "será más barato" adquirir un inmueble. En este sentido, estas novedades fiscales "tendrán un efecto llamada", aunque "la situación cambiará" el año que viene, según el presidente de APCE. Asimismo, Galindo recordó que el Euríbor sigue "más bajo que nunca" y confió en que los bancos darán crédito a todo cliente solvente que lo solicite.

La directora general de Arquitectura y Política de Vivienda del Ministerio de Vivienda, Anunciación Romero, ha señalado que los precios de la vivienda siguen "amortiguando" su caída e incluso comienzan a repuntar en provincias del Norte de España, donde el stock de viviendas empieza a desaparecer.

No obstante, "no estamos diciendo que el ajuste haya terminado", advirtió Romero en rueda de prensa para valorar los datos de precios de la vivienda correspondientes al primer trimestre del año, que reflejan un descenso interanual de la vivienda libre del 4,7%. Los precios "han vuelto a caer, pero menos", lo que, a su juicio, es un signo de que la tendencia apunta a la "estabilización". En este sentido, recordó que los descensos de precios tocaron fondo en el segundo trimestre de 2009, cuando cayeron un 8,2%, y que desde entonces las disminuciones han sido cada vez menores trimestre a trimestre.

Con todo, aunque el ajuste de precios aún no ha terminado, ya se empieza a vislumbrar su final en algunas partes de España a tenor de los datos. Concretamente, Romero apuntó que nueve provincias, localizadas en su mayoría en el Norte de España, cerraron el primer trimestre con incrementos interanuales de precios, mientras que otras 19 registraron subidas en términos intertrimestrales. Según explicó, ello se debe a que comienza a desaparecer el stock en estos lugares, mientras que en el arco mediterráneo, donde sigue habiendo "la mayor concentración" de viviendas sin vender, "el ajuste de precios es mucho mayor".

Por otro lado, el Ministerio de Vivienda espera que las compraventas de viviendas sigan animándose como en los últimos meses, lo que seguiría drenando el stock y marcaría el camino para la recuperación de la actividad del sector. En este contexto, Romero animó a aquellos que se hayan decidido por la compra de una vivienda a que lo hagan en 2010, especialmente en el primer semestre, con el argumento de que les saldrá "fiscalmente más barato". Hay que recordar que el Gobierno elevará el IVA reducido del 7% al 8% desde julio y eliminará la deducción por compra de vivienda para rentas a partir de 24.000 euros desde 2011.

En conclusión, Romero afirmó que si a la moderación de los precios se suma la tregua que sigue dando el Euríbor y una fiscalidad más ventajosa, "este año es el momento de comprar una vivienda".

El 40% de las 750.000 viviendas en stock son primeras residencias prime. Así se denomina a aquellas viviendas que por su dimensión, ubicación o infraestructuras tienen mejor salida en el mercado. Sin embargo, su venta se producirá "en un plazo razonable de dos años", según estimaciones a cierre de 2009 de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE).

Peor suerte correrá otro 26% del stock, correspondiente a primera residencia residual, y más aún el de segunda residencia (35%), que, según los promotores, comenzará a absorberse ya en 2012, empujada por la mejora de las economías europeas. Así, la absorción de ambos segmentos del stock durará "en torno a tres años", hasta 2015, avanza APCE.

Estos plazos hacen prever que, pese al repunte reciente de las ventas -un 2,1% en enero- habrá que esperar aún más para observar una reactivación del sector. Así, los promotores precisan que la absorción del segmento prime en un plazo de dos años "puede marcar el reinicio de la actividad residencial en determinadas localizaciones".

Por tanto, los promotores anticipan que el stock de viviendas nuevas ya se habrá absorbido a finales de 2015 por la demanda, y que "sólo existirá un stock técnico" necesario para el correcto funcionamiento del mercado.

"Hay que tener presente que el mercado inmobiliario tiene un grado de liquidez muy inferior al de otros mercados como los de activos financieros, por lo que es necesario que exista un porcentaje de viviendas vacías en rotación", concluyen.

Ya van por los seis meses consecutivos. Ese es el tiempo que llevan las grandes inmobiliarias que conforman el grupo G-14 sin iniciar la construcción de una sola nueva vivienda libre, algo que no había pasado nunca antes en estas compañías, según esta asociación que incluye a las cotizadas Reyal Urbis, Colonial, Parquesol, Martinsa-Fadesa, Metrovacesa, Realia, Renta Corporación y Vallehermoso, además de Hercesa, Nozar, Inmobiliaria Chamartín, Rayet (propietaria de Affirma) y Restaura.

Tan sólo una de las empresas que conforman la organización ha iniciado las obras de alrededor de cincuenta pisos, si bien se trata de viviendas ya vendidas previamente, no para poner en el mercado. En cuanto al resto del ejercicio 2009, el G-14 cuenta con que las grandes empresas del sector no lleguen a arrancar la construcción ni siquiera de medio millar de nuevos pisos.

El parón en la construcción residencial es consecuencia del frenazo registrado por la compraventa de pisos (cayó un 32,2% en mayo, hasta 34.012 operaciones según los últimos datos del INE) y la consiguiente generación de un 'stock' de viviendas sin vender (alrededor del 630.000 unidades terminadas y unas 200.000 más en construcción, según el Ministerio de Vivienda), pese al descenso que experimentan los precios.

Los promotores de vivienda están realmente preocupados por la fuerte caída de las ventas –la crisis económica y las dificultades para lograr una hipoteca son las principales razones- y el consiguiente aumento del stock de pisos que se incrementa mes a mes y que a final de 2009 ascenderá a 796.395 unidades, según sus cálculos. La situación es tan grave que estos apuestan por que el Estado compre parte de ese stock para aliviar la grave crisis del ladrillo a través de una oferta pública.

Sin embargo, esta idea se ha encontrado con el rechazo frontal del Ministerio de Vivienda que no está dispuesto a sacarles las castañas del fuego tan fácilmente ahora que la construcción está de capa caída después de años de crecimientos y beneficios realmente desorbitados. En vez de comprarles lo que no pueden vender, les ha hecho una contraoferta que incluye medidas como que conviertan la vivienda libre en protegida y dar así salida al stock.
Los promotores no parecen estar por la labor ya que si el precio del metro cuadrado de la vivienda libre nueva es de 1.958,1 euros de media, en el caso de la protegida el precio se sitúa en 1.112,5 euros, pero dado el panorama, algo tendrán que hacer.

Por si alguien todavía tenía alguna duda sobre el frenazo de la venta de casas en nuestro país observen los últimos datos dados a conocer por el Ministerio de Fomento: una de cada dos viviendas que se construye en España acaba sin venderse.

El caso es que las viviendas terminadas sólo se redujeron un 4,1% en el último año, sin embargo sólo se vendieron el 54,2% de las viviendas finalizadas en 2007, lo que revela que el frenazo es mucho más brusco por el lado de la demanda.

El resultado de este desajuste es un progresivo aumento del stock de viviendas vacías en manos de los promotores que, según las estimaciones de la patronal nacional APCE, alcanzará el millón de inmuebles este mismo año.

A la espera de que se reactiven las ventas y por ende la concesión de hipotecas, la petición de licencias para iniciar nuevas promociones se ha parado en seco. Las distintas patronales inmobiliarias coinciden en señalar que en 2009 la construcción de nuevas viviendas no logrará alcanzar siquiera la cota de las 150.000 unidades, un mínimo histórico lejos de los record registrados en años anteriores.