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El Banco de España ha abierto sendos expedientes, que pueden concluir en sanción, a los dos últimos consejos de administración de CajaSur por no seguir sus directrices.

Los afectados por el primer expediente son todos los miembros del consejo de administración de CajaSur, tras la renovación de la asamblea general de la caja producida en junio de 2005, por lo que no afectaría al que fuera ex presidente de CajaSur durante casi 30 años, Miguel Castillejo, pero sí a su sucesor, Juan Moreno, ya jubilado, y a otros miembros del Cabildo Catedralicio de Córdoba, como el actual obispo auxiliar de Bilbao, Mario Iceta.

El primer expediente se refiere a las recomendaciones que hizo el Banco de España para reducir el elevado riesgo en el que incurría la entidad en el sector inmobiliario y que los gestores no llegaron a acometer de forma suficiente, lo que, dados los resultados negativos de CajaSur, hizo inevitable de que ésta se fusionase con otra entidad financiera.

Ésta es, precisamente, la base para el expediente abierto al siguiente consejo de la caja, el último que tuvo antes de ser intervenida por el Banco de España y reciente adjudicación a la BBK. Precisamente hubo que buscar esta solución después de que el consejo rechazara la fusión con Unicaja.

Ahora habrá que determinar si los consejeros que sí apoyaban la fusión con Unicaja, los representantes de la Diputación de Córdoba, de la Junta y de los ayuntamientos, deberán correr la misma suerte que los que optaron por pedir la ayuda del FROB y que la caja fuese intervenida, es decir, los representantes del Cabildo Catedralicio, los impositores y los trabajadores (Aspromonte).

La "gran cantidad" de financiación que el sector financiero inyectó al sector inmobiliario durante la década del boom (entre 1997 y 2007) constituyó una de sus "características específicas" que "agravaron" las consecuencias de la conclusión de la fase expansiva de esta actividad. Así lo apunta un estudio realizado por la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie) sobre las empresas del sector desde la época del boom hasta la recesión económica.

En concreto, el informe señala que entre 1995 y 2007 el crédito para comprar vivienda se multiplicó por nueve, el crédito para actividades de construcción por 6,7 y el crédito a actividades inmobiliarias por 25.

El estudio señala además que el crecimiento del sector se financió totalmente con deuda. "Los beneficios que estas actividades proporcionaban a los inversores durante los años más expansivos del ciclo no se utilizaron para apuntar la situación patrimonial del sector, sino que el crecimiento se financió totalmente con deuda", dice el informe.

"El recurso al endeudamiento aumentaba aún más la tasa de retorno de los accionistas (de las empresas del sector), que obtuvieron importantes dividendos debido al bajo coste de la financiación", asegura. De hecho, indican que en la década 1997-2007 la aportación neta de fondos por parte de los accionistas fue negativa.

El otro factor específico que, según el estudio, agravó las consecuencias del fin del boom inmobiliario fue la mayor duración de la fase expansiva en comparación a las anteriores.

El estudio de Funcas indica que el perfil de las empresas inmobiliarias y de construcción que han fracasado durante la recesión corresponde al de una sociedad con alto endeudamiento, que registró un rápido crecimiento durante el ciclo expansivo, un tamaño relativamente grande y menos años de trayectoria que las que sobrevivieron.

El precio medio de la vivienda en España cayó un 4% en mayo en tasa interanual, el menor descenso de los últimos 28 meses, y un 0,5% respecto al mes anterior, hasta situarse en 2.331 euros por metro cuadrado, según el índice inmobiliario fotocasa.es.

"Los pequeños ajustes que se van produciendo al alza y a la baja cada mes muestran, desde una perspectiva interanual, una tendencia hacia una frenada de la caída de los precios", destaca el análisis. En concreto, comprar un piso en San Sebastián, la ciudad más cara de España, con un precio medio de 5.553 euros por metro cuadrado es tres veces más caro (209%) que en Huelva, la ciudad más barata, con un precio de 1.794 euros por metro cuadrado.

Durante el quinto mes del año, todas las comunidades autónomas, salvo Asturias y Baleares, registraron descensos en el precio de la vivienda, con caídas que oscilaron entre el 7,9% de Castilla- La Mancha y el 0,5% de Galicia, salvo Asturias y Baleares.

País Vasco, Cataluña y Madrid se mantuvieron en mayo en las primeras posiciones del ranking de comunidades autónomas más caras, mientras que en el lado contrario se situaron Extremadura, Castilla-La Mancha y Murcia. Así, el precio medio de una vivienda de 80 metros cuadrados en España puede oscilar entre los 303.040 euros del País Vasco y los 134.560 euros de Extremadura.

Según el análisis de fotocasa.es de las diez capitales de provincia donde el precio medio de la vivienda es el más caro destaca la presencia de ocho ciudades del Norte de España. De esta forma, la capital con el precio medio de la vivienda más caro en mayo fue San Sebastián con 5.553 euros por metro cuadrado, seguido de Barcelona (4.174 euros), Bilbao (3.929 euros), Madrid (3.606 euros), Vitoria (3.163 euros), Pamplona (3.047 euros), Santander (3.006 euros), Cádiz (2.953 euros), Girona (2.877 euros) y A Coruña (2.809 euros).

Las viviendas terminadas descendieron un 34,1% en el primer trimestre, hasta los 70.081 inmuebles, con lo que, de mantenerse la tendencia, al finalizar el año no superarán las 300.000 unidades, la cifra anual más baja de la última década, según datos del Ministerio de Fomento.

Estos resultados dan la medida del parón sufrido en la construcción residencial durante los años de la crisis, en los que se iniciaron estas viviendas, y sugieren que el ajuste de la oferta residencial, más rígida que la demanda y menos flexible ante los cambios de ciclo por la larga maduración de los proyectos, estaría finalizando.

Además, los visados de obra nueva siguen descendiendo ante las perspectivas de menor demanda de viviendas en los próximos años, pero lo hacen en un 24,4%, diez puntos menos que las viviendas terminadas, y alcanzaron en el primer trimestre los 23.559 certificados. Ello significa que, mientras estos visados acaban por convertirse en viviendas finales, la demanda tendrá que recurrir al “stock” de pisos, que hoy se contabilizan como terminados, y la bolsa de viviendas sin vender se debería absorber paulatinamente.

Son buenas noticias para los promotores privados, que acumulan casi el 98% de las viviendas terminadas hasta marzo, un total de 68.530 inmuebles y calculan que el “stock”, de alrededor de 700.000 viviendas, dejará de crecer este año.

Además, las administraciones públicas han rebajado su nivel de actividad y sólo finalizaron 1.551 viviendas entre enero y marzo de este año, lo que supone un 3,4% menos que en el mismo periodo de 2009.

Entre las viviendas visadas y las terminadas, también aquellas que están en construcción arrojan datos que hacen pensar que el ajuste del mercado inmobiliario, o su "estabilización", como viene insistiendo la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, en sus últimas intervenciones, se está culminando.

El Nobel de Economía Joseph Stiglitz ha advertido de que "parte" del sistema financiero español se enfrenta a problemas "muy serios" que es necesario resolver "cuanto antes" para que no afecten negativamente al crecimiento económico. En una entrevista concedida a Europa Press, el economista recalcó que ha pasado un año y medio desde el estallido de la crisis financiera, por lo que es necesario acelerar la reestructuración del sector, que ya está en marcha. "Ya va siendo hora de contar con un nuevo marco para resolver estos asuntos", enfatizó Stiglitz.

El profesor de la Universidad de Columbia consideró que uno de los graves problemas del sistema financiero español es su exposición al sistema inmobiliario, aunque también destacó que se ha beneficiado de la regulación del Banco de España.

"Hay que reconocer que la regulación del sistema financiero en España antes de la crisis era mucho mejor que la de la mayoría de países en el mundo por lo que, teniendo en cuenta el tamaño de la burbuja inmobiliaria y su estallido, es impresionante lo bien que el sistema financiero español se ha comportado", aseveró.

El nuevo marco que se abra tras la reestructuración "permitiría restaurar la confianza de los inversores en el actual contexto", sostuvo Stiglitz, tras resaltar que España está en el punto de mira de los especuladores. Stiglitz explicó que la principal razón por la que sufre España en los mercados es que éstos se encuentran en una situación muy volátil y "en la que los especuladores buscan un país sobre el que hacer dinero".

Ahora que Grecia es menos vulnerable que antes tras el plan de rescate de la UE, los especuladores están buscando un país que supere la capacidad europea de asistencia y España es uno de éstos, junto a otros como Italia, cuyo ratio de endeudamiento sobre el PIB es muy superior al español, explicó.

Las ventas de viviendas nuevas en Estados Unidos subieron en abril más rápidamente de lo esperado hasta su nivel más alto en casi dos años, según los datos publicssdos por el Gobierno Obama. La explicación está en la recta final de unas medidas muy beneficiosas para el comprador. Y es que debían firmar los contratos hasta el 30 de abril y tener la vivienda a finales de junio para tener el derecho al impuesto crediticio federal.

En concreto, las ventas subieron un 14,8 por ciento hasta una tasa anual de 504.000 unidades, la más alta desde mayo de 2008, desde un dato revisado al alza de 439.000 unidades en marzo. Es el segundo mes consecutivo en que las ventas de nuevas viviendas aumentan.

La venta de nuevas viviendas se mide sobre los contratos firmados y los analistas creen que la compra decaerá temporalmente en mayo. Sin embargo, esperan que las ventas se recuperen a finales de año a medida que la recuperación de la economía y el mercado de trabajo adquiera mayor vigor.

Otros datos publicados también muestran que el impuesto estimuló las ventas de las casa de segunda mano, que se documentan con el cierre de contrato, hasta un máximo de cinco meses en abril. Se espera que las ventas de las casas existentes suban a lo largo de junio cuando el impuesto crediticio termine.

A pesar del aumento de las ventas, el precio de venta medio de una vivienda nueva cayó desde marzo en un 9,7 por ciento récord hasta los 198.400 dólares, el más bajo desde diciembre de 2003. En los doce meses previos a abril, el precio de venta medio descendió un 9,5 por ciento.

La segunda edición del salón inmobiliario Low Cost ha reducido su tamaño hasta casi la mitad. Y es que los expositores vendieron gran parte de su stock el año pasado, por lo que muchos no han repetido en el certamen que abre sus puertas hoy y hasta el domingo en Barcelona. En concreto, la feria de las oportunidades contará este año con 95 empresas, un 45,7% menos que en 2009, cuando estuvieron presentes un total de 173.

El presidente del salón, Enrique Lacalle, ha explicado que espera que el salón "dure poco", lo que significará que el sector inmobiliario vuelve progresivamente a la normalidad. En este sentido, Lacalle sentenció que muchos de los expositores no han repetido este año porque ya no tienen más producto a bajo precio, lo que indica que 2010 "es seguramente el año en el que se pueden ver precios inmobiliarios tan bajos", insistió.

Con todo, las empresas que han acudido a la convocatoria ofrecerán apartamentos, pisos, locales comerciales y oficinas con precios rebajados en un 40%. Y es que "este es el mejor año para comprar una vivienda ya que los precios han bajado hasta límites inimaginables". Además, el máximo responsable del salón indicó que ahora se puede ahorrar el 1% del IVA, antes del incremento previsto en julio, y que el presente ejercicio es el último que permite desgravar fiscalmente.

Prueba de las ofertas presentes es que la inmobiliaria Acciona ofrecerá en el salón Low Cost descuentos de hasta el 35% en sus promociones ubicadas en la zona catalana y levantina, y también en las residenciales ubicadas en Manresa (Barcelona), dos en el centro de Gerona y otra en Lérida, además de una última en Palma de Mallorca. En concreto, el grupo que preside José Manuel Entrecanales presentará dos promociones en la Costa Brava gerundense y otra en la Costa Dorada.

Las grandes inmobiliarias cotizadas registraron una pérdida neta conjunta de 2.614 millones de euros en 2009, lo que supone reducir en un 69,2% los “números rojos” de 8.510 millones contabilizados en 2008. Las provisiones por depreciación de activos ya realizadas años antes, las ventas de inmuebles a los bancos y la reducción de costes financieros frutos de refinanciaciones de deuda llevaron a estas empresas a contener sus pérdidas.

No obstante, la facturación conjunta de Colonial, Metrovacesa, Afirma, Martinsa, Vallehermoso, Realia, o Renta Corporación y Reyal Urbis se redujo en un 23,2% durante el pasado año, hasta los 5.565 millones.

Los ingresos se vieron así aún afectados por el parón del mercado inmobiliario, los descensos en la ocupación del patrimonio que explotan en alquiler y las ventas de este tipo de activos para reducir deuda.

Metrovacesa lideró las pérdidas del sector a cierre de 2009, con 'números rojos' de 879 millones; por delante de Martinsa Fadesa (con pérdida de 713,9 millones de euros) y de Colonial (474 millones). De su lado, Afirma registró pérdidas el pasado año de 150 millones, Vallehermoso de 143,2 millones y Reyal Urbis de 144,39 millones. Por su parte, Realia contabilizó 'números rojos' de 54,2 millones y Renta Corporación, de 54,5 millones de euros.

El director gerente del negocio inmobiliario de Deutsche Bank, Ismael Clemente, cree que el negocio inmobiliario "se encuentra en la mitad del ciclo recesivo" y "que podemos empezar a ver la luz hacia 2012-2015". Así lo aseguró durante la presentación del informe “Tendencias del Mercado Inmobiliario 2010”, explicando que las previsiones efectuadas en 2007 vaticinaban que la recesión duraría en torno a cinco u ocho años, por lo que incidió en que "no podemos esperar nada especial nada para 2010" y en que el sector inmobiliario está en la mitad del ciclo recesivo.

Asimismo, subrayó que "la relajación de la política monetaria es casi la única razón por la que la situación ha mejorado" y que si el regulador no toma medidas para salir de la crisis, lo hará el mercado. En este sentido, apuntó que la única manera de conseguirlo es poner en práctica medidas que impulsen la economía real, porque "tenemos un problema de economía real".

Respecto a la liquidez en los mercado de deuda, manifestó que "la ventana que abrió elBanco Central Europeo para el descuento se está cerrando paulatinamente", lo que supondrá un problema para la banca española, al tiempo que valoró positivamente el endurecimiento por parte del Banco de España de la provisión que el sector financiero debe realizar sobre el valor de los activos inmobiliarios.

Además, Clemente consideró que la “guerra del pasivo”, que con el incremento de la tasa de ahorro se está produciendo, puede poner en aprietos a muchas entidades, aunque matizó que se trata de un hecho que beneficia a los inversores.

No a todos los sectores les va mal. Ni siquiera en el sector inmobiliario. El mercado de la vivienda de alto standing cerró el primer trimestre de 2010 con un repunte de precios del 2% respecto al mismo periodo del pasado año, hasta los 678.000 euros de media por vivienda, que sucede a un año de bajadas, según datos de la inmobiliaria Qualivida, perteneciente al Grupo Expofincas.

"Esta tendencia alcista obedece a la recuperación del mercado inmobiliario y a la reactivación de la demanda de segmento alto que apuesta por comprar o invertir, frente a la opción del alquiler, en un momento estratégico de oportunidades", indica la inmobiliaria.

Según el estudio, basado en las más de 40 operaciones que la red inmobiliaria ha intermediado durante este primer trimestre, el precio medio de una vivienda de alto standing en Madrid se ha incrementado hasta un 2%, situándose actualmente en los 667.000 euros. El barrio de Salamanca sigue encabezando el listado de distritos más caros de la capital, siendo las calles Serrano y Ortega Gasset las que concentran el precio por metro cuadrado más elevado de la ciudad, con 7.800 euros y 7.600 euros, respectivamente.

En Barcelona, el precio medio de la vivienda de alto standing también ha registrado una subida del 2% en el primer trimestre y se sitúa en los 690.000 euros. Por distritos, el más caro es Pedralbes, concretamente la Avenida Pearson, en la que el metro cuadrado cuesta de media 8.000 euros.

Según la inmobiliaria de Expofincas, "el comprador de un inmueble de alto standing goza de una fortaleza y una solidez económica que le permite invertir y comprar un inmueble aportando entre el 25% y el 40% de su valor". Al respecto, concreta que el perfil del comprador de alto standing corresponde a un profesional liberal, con formación universitaria, de una media de edad de 40 años, con disponibilidad de capital y con una situación familiar estable.