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Aguirre Newman comercializará la venta de las 428 de sucursales del Banco Santander en todo el país. La venta incluye un contrato de arrendamiento de obligado cumplimiento por parte del Banco Santander de 24 ó 25 años desde su firma en 2007.

Aguirre Newman comercializará la venta de las 428 de sucursales del Banco Santander en todo el país, que Drago Real Estate Partners (una compañía de inversión inmobiliaria con amplia experiencia en el mercado ibérico) y sus accionistas principales han puesto en venta.

Se trata de una venta individualizada, abierta a cualquier perfil de inversión, con locales desde los 200.000 euros, de los cuales aproximadamente un 45% se encuentra en capitales de provincia. En la venta se garantiza un contrato de obligado cumplimiento de 24 ó 25 años (desde su firma en 2007), con el Banco Santander como inquilino, además de una rentabilidad triple neta, ya que todos los gastos ordinarios y extraordinarios serán asumidos por el BancoSantander.

Francisco Gasset, director del departamento de inversores privados de Aguirre Newman y responsable del proyecto, asegura que “la operación se ha diseñado para ofrecer un producto diferenciado, fácil de gestionar y con volúmenes pequeños de entrada”. Se garantizan por tanto la seguridad en todas las operaciones, con una rentabilidad interesante a través de los contratos de arrendamiento. “Dado el entorno de inflación creciente, esta inversión supone un valor refugio para el ahorro”, concluye Gasset.

La Sociedad Pública de Alquiler (SPA), adscrita al Ministerio de Fomento, mantiene negociaciones con Unicaja, Novacaixagalicia, Cimenata-2-Cajamar, el Grupo Cajas Rurales del Mediterráneo y Unnim para dar salida a través del alquiler a parte del 'stock' de viviendas de estas entidades, que actualmente comercializan casi 9.000 inmuebles.

Otras cinco entidades --Santander, La Caixa, CAM, Bancaja y Caja Madrid-- ya han dado el paso de buscar la colaboración con la SPA para drenar sus inmuebles y han cedido a la sociedad presidida por Nieves Huertas unas 8.000 viviendas.

La SPA "no acepta cualquier vivienda", por lo que las partes están poniendo sobre la mesa en estos momentos cuestiones como el número de viviendas aptas para el alquiler o las rentas a las que se podrían sacar al mercado.

Antes de que se perfilen todos los acuerdos y se fijen los paquetes de viviendas a gestionar por parte de la SPA, los datos publicados en los portales inmobiliarios de estas entidades arrojan un 'stock' potencial de casi 9.000 viviendas entre compra, alquiler y alquiler con opción a compra.

Para las entidades financieras, la absorción de su 'stock' es una cuestión fundamental en la defensa de su solvencia, más aún para las cajas, inmersas durante el pasado año en procesos de integración y que en 2011 afrontarán en muchos casos su conversión en bancos a través de procesos de recapitalización.

La mayor oferta de inmuebles es la del Grupo de Cajas Rurales del Mediterráneo, con unas 4.100 viviendas, que se suman a las 1.270 con las que cuenta en su portal en Internet Unimm, la entidad resultado de la unión de Caixa Sabadell, Terrassa y Manlleu. Unicaja, fusionada con Caja Jaén, ofrece a través de su web alrededor de 1.100 inmuebles, de los que la mayor parte son viviendas en alquiler.

Por su parte, Novacaixagalicia, que integran Caixa Galicia y Caixa Nova, está comercializando unos 1.200 inmuebles en plena fase de conversión en banco, después de que el pasado jueves así lo aprobara su consejo de administración. Finalmente, la sección inmobiliaria de Caja Mar, Cimenta-2 Cajamar, acumula en su portal una oferta de hasta 1.150 inmuebles.

Las viviendas que pasen a ser gestionadas por la SPA a raíz de los acuerdos que lleguen a suscribirse se unirán a las alrededor de 8.000 inmuebles que ya ofrece procedentes de entidades financieras.

Más de un millón de arrendamientos de viviendas no están declarados a Hacienda, lo que representa un 55,4% del total, según el "Informe sobre alquileres sumergidos en España" de los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha).

El informe -elaborado a partir del cruce de los últimos datos disponibles de la Agencia Tributaria y del Ministerio de Vivienda- revela que más de dos tercios de los arrendamientos no declarados se concentran en Cataluña, Andalucía, y Madrid, mientras que La Rioja, Cantabria y Aragón son las que menos defraudan.

El estudio cifra en un mínimo de 3.000 millones de euros anuales las rentas sumergidas derivadas del arrendamiento de vivienda, calculadas con las reducciones aplicables que no se han llevado a la base imponible del IRPF. A juicio de este colectivo, el Plan de Prevención del Fraude "se estancó en 2008 sin resultados medianamente aceptables".

Así, si bien se contabilizaron 130.345 nuevos declarantes de viviendas alquiladas, el número de arrendamientos sumergidos se incrementó en 209.159 en comparación con el año anterior. Además, el volumen de dinero defraudado aumentó en 473,2 millones de euros, es decir, un 19,3%, hasta los 2.926 millones.

Los Técnicos de Hacienda admiten que la reforma fiscal aprobada a finales de 2006 permitió que en 2007 afloraran casi 90.000 alquileres sumergidos, con una ligera reducción del fraude, que pasó del 57,1% al 54%. Sin embargo, entre 2007 y 2008 los "alquileres negros" aumentaron en más de 1,3 puntos porcentuales (del 54% al 55,4%).

Caja Madrid ha puesto a la venta 58 sucursales de su red, una operación con la que prevé ingresar al menos 70 millones de euros. En línea con lo que ya han hecho otros bancos y cajas, la entidad quiere realizar, a través de su banco privado Altae, una operación de sale&leaseback, es decir venta y posterior arrendamiento de los inmuebles. Se apuntará unas plusvalías de 40 millones.

El contrato de arrendamiento será por 25 años más cuatro prórrogas de cinco años, al término de los cuales la entidad financiera tiene una opción de recompra. También tiene una opción de compra preferente si el arrendatario quiere deshacerse de la inversión. El inversor recibirá una rentabilidad anual del 6% más el IPC. Las oficinas puestas en venta se distribuyen por todo el territorio nacional y un 70% de ellas está situado en capitales de provincia.

La venta de los inmuebles supone su baja del balance, lo que revierte en un descenso de los activos ponderados por riesgo o, dicho de otra forma, en una menor necesidad de capital.

Muchas de las entidades financieras españolas han realizado ya, o se están planteando operaciones de este tipo. BBVA acaba de cerrar la suya por 1.154 millones la pasada semana.