Blog

El número de tasaciones inmobiliarias realizadas durante el primer trimestre para calcular el precio de la vivienda en España por parte del Ministerio de Fomento cayeron un 51,5% respecto al cuarto trimestre de 2010 y un 46,4 % respecto al primer trimestre de 2010. En concreto, entre enero y marzo se realizaron 65.855 tasaciones, según ha comunicado hoy Fomento en la nota en la que informa sobre la evolución de los precios en el primer trimestre.

El ministerio aclara que esta caída "se debe al gran descenso experimentado por las tasaciones de viviendas de antigüedad inferior a dos años, debido al descenso en la producción de viviendas durante estos últimos años". No obstante, el dato puede aportar pistas sobre cómo se ha comportado la compraventa de viviendas durante los primeros meses del años. El dato se conocerá a principios de junio.

Los datos utilizados en el cálculo de los Precios de Vivienda corresponden a las viviendas tasadas por los tasadores de la Asociación de Sociedades de Valoración de Bienes Inmuebles (ATASA), cuyas normas de valoración están reguladas según Orden EHA/3011/2007 del Ministerio de Economía y Hacienda. Dichas tasaciones están recogidas en la base de datos de ATASA.

El fin de la deducción por compra de vivienda tuvo un importante efecto llamada en la recta final de 2010. Las operaciones de compraventa de viviendas inscritas en febrero en el registro de la propiedad crecieron el 10,5% frente al mismo mes del año anterior, hasta llegar a 45.607, informó el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Este aumento se explica porque los datos proporcionados por el INE incluyen operaciones firmadas entre octubre y diciembre -cuando aún estaban en vigor las citadas desgravaciones-, pero registradas en enero. Este cambio fiscal tuvo un "efecto llamada" que supuso un notable incremento de las ventas en los últimos meses del año

La vivienda ha caído, desde que comenzó la crisis, un 19,5%, según el índice de Tasaciones Inmobiliarias. En el mes de febrero, cayó un 4,5% interanual. La caída del precio de los pisos mantiene así su tendencia en los dos primeros meses de 2011, después de que cerrara el ejercicio anterior con una reducción del 3,9%, dado que en enero se anotó una caída del 5%.

Las viviendas de costa mediterránea son las que más caen en febrero (un -6,7%), seguidas de las áreas metropolitanas (5,4%) y las capitales y grandes ciudades (5,2%). Mientras tanto los precios en Baleares y Canarias apenas bajan (un 0,8% en un año) y en el resto de municipios la caída es del 3,3%.

Por último, opinan los técnicos de Tinsa que hay dos condicionantes que podrán tirar hacia abajo de los precios de la vivienda. El primero, la inflación, que si sube seguirá bajando el precio de la vivienda en términos reales. Por otro lado, «el crecimiento de los tipos» aumentará el esfuerzo familiar para adquirir una vivienda.

También consideran los técnicos que la evolución los últimos meses del mercado de la vivienda ha estado condicionada por «profundos cambios en materia fiscal que condicionaron notablemente el comportamiento del mercado», como la retirada de las desgravaciones por compra de vivienda para rentas medio-altas o los aumentos de IVA.

El precio de la vivienda nueva cayó un 3,2 % en España a finales de 2010 respecto al año anterior y se situó en 2.476 euros por metro cuadrado construido en las capitales de provincia, según los últimos datos dados a conocer por la Sociedad de Tasación.

De acuerdo con un informe realizado por esta empresa privada, los precios descendieron en todas las capitales de provincia, a excepción de Lugo, Palencia y Pontevedra, donde se incrementaron un 2,1 %, 1 % y un 0,6 % respectivamente, mientras que en Orense, no se registraron variaciones. Además, en 22 capitales las caídas fueron superiores a la media, y en 14 de ellas los precios retrocedieron entre el 4 % y el 6 %, mientras que el mayor descenso se registró en Cáceres, donde bajaron un 7 %.

Le siguen Zaragoza (6 %), Salamanca (5,8 %), Vitoria (5,7 %), Jaén (5,4 %), León (5,3 %), Guadalajara (5,2 %), Granada (4,9 %), Huesca (4,9 %), Sevilla (4,8 %), Palma de Mallorca (4,6 %), Gerona (4,5 %), Santander (4,1 %), Málaga (4 %), y Valladolid (4 %). Los precios también cayeron en Badajoz (3,9 %), Ciudad Real (3,9 %),Santa Cruz de Tenerife (3,9 %), Albacete (3,7 %), Lérida (3,7 %), Barcelona (3,6 %), Avila (3,5 %), San Sebastián (3,2 %) y Logroño (3,1%).

Una vez más, España, y su delicada situación inmobiliaria, vuelve a copar las páginas de un gran diario internacional. En esta ocasión, ha sido 'The Wall Street Journal' el rotativo que ha analizado uno de los puntos más peliagudos de la vivienda: su precio.

Según refleja en un artículo el diario estadounidense, España se enfrenta al problema de determinar adecuadamente el valor real de las viviendas que salen al mercado tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, puesto que el 'puzzle' de datos al respecto, que infravaloran el descenso real de los precios, "confunde y espanta" a algunos inversores. "Los datos procedentes del Gobierno e incluso de algunas grandes tasadoras subestiman la caída real de los precios", comentan los expertos consultados por el periódico, que advierten de que esta circunstancia "confunde y espanta a inversores" que podrían ayudar a los bancos" a solucionar sus problemas con las viviendas en cartera.

'Al calcular, no se basan en datos reales de venta, sino en tasaciones de compañías privadas'. En este sentido, explican que las discrepancias se deben en parte a la forma de calcular dichos datos, ya que no se basan en datos reales de venta, sino en tasaciones de compañías privadas, que sustentan en gran parte sus estimaciones en los precios demandados por los vendedores.

De hecho, 'The Wall Street Journal' recuerda que, mientras el ministro de Fomento, José Blanco, hablaba de un descenso del 11% en el precio del metro cuadrado desde 2007, la tasadora Tinsa indicaba que la caída llega al 18%, mientras otras firmas calculan descensos de entre el 20% y el 30%.

Estas discrepancias son importantes ante el escrutinio al que los mercados someten a España y la incertidumbre sobre el posible contagio de su economía tras los rescates de Grecia y Portugal y el riesgo de que Portugal también sucumba a las presiones.

El precio de la vivienda libre bajó el 1,7 por ciento en el primer trimestre del año, respecto al mismo periodo de 2009, en tanto que sólo en el mes de marzo el descenso interanual fue del 5,3 por ciento, según los datos ofrecidos por la sociedad de tasación Tinsa. Con el abaratamiento de la vivienda en marzo, similar a la de los últimos meses, el índice acumula un descenso del 16,2 por ciento desde diciembre de 2007, momento en que alcanzó su máximo valor.

El recorte de precios en el mes de marzo fue más acusado en la costa mediterránea, con una bajada del 7,8 por ciento, y en las Islas Baleares y Canarias, con un ajuste del 5,7 por ciento, lo que supone una moderación con respecto al mes anterior. Esto se debe a que estas zonas están más influidas por el mal comportamiento de la segunda residencia, debido a la atonía de la demanda de países centroeuropeos y a la debilidad interna por una salida de la crisis menos optimista de lo previsto.

También con un descenso por encima de la media general, el precio de la vivienda en las áreas metropolitanas alcanzó un retroceso del 5,6 por ciento y en las capitales y grandes ciudades, del 5,4 por ciento. Ya por debajo de la media, en el mes de marzo el precio de la vivienda en el resto de municipios disminuyó el 4 por ciento.

Respecto a los descensos acumulados desde diciembre del 2007, destacó el valor de las viviendas en la costa mediterránea, que ha acelerado su caída hasta el 22,5 por ciento, seguido del registrado en las áreas metropolitanas, con un 17,4 por ciento menos.

Le siguieron las capitales y grandes ciudades, con un abaratamiento del 17,1 por ciento, seguidas de las islas y del resto de municipios, el 14,4 y el 13,7 por ciento más baratas, respectivamente.

El precio medio de la vivienda cayó un 5,5% el pasado mes de enero, con lo que acumula un descenso del 15,4% desde el máximo que alcanzó en diciembre de 2007, según el índice que realiza Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa) sobre pisos libres, tanto nuevos como usados. Esto significa que el descenso del precio de los pisos continuó moderándose en el arranque de 2010, dado que el abaratamiento de enero es un punto porcentual inferior respecto al del 6,6% de diciembre.

Por zonas, los pisos bajaron en todas ellas, también menos que en diciembre de 2009, pero de forma dispar. En concreto, las caídas oscilaron entre la del 5,9% que se registró en capitales y grandes ciudades y la del 7,1% localizada en la costa mediterránea. En las áreas metropolitanas, el precio de los pisos disminuyó un 6%, mientras que en Baleares y Canarias lo hizo un 6,7%. En el resto de municipios el abaratamiento fue inferior al de la media nacional, ya que se quedó en el 3,6%.

Con todo, Tinsa considera que el precio de la vivienda libre tanto nueva como usada acumula una corrección media del 15,4% desde el precio máximo que alcanzó en diciembre de 2007, en pleno 'boom' inmobiliario. Por zonas, el mayor ajuste se localiza en la costa mediterránea, con una caída del 20,5% desde dicha fecha, mientras que en las áreas metropolitanas, la reducción se eleva hasta el 17,8%. En las grandes ciudades y capitales, el recorte acumulado en el precio de la vivienda se sitúa en el 15,4%, lo mismo que la media nacional, mientras que en las islas Canarias y Baleares se calcula en el 14,6%. En cuanto al resto de municipios, el abaratamiento medio de los pisos desde el pinchazo de la burbuja se sitúa en el 13,5% a cierre del pasado mes de enero, según el informe de Tinsa.

El precio medio de la vivienda bajó un 7,4% interanual en el mes de octubre, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles que Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa) realiza mensualmente sobre pisos libres, tanto nuevos como usados. Este descenso confirma la moderación que la caída del precio de los pisos muestra desde hace unos meses. La reducción del precio a cierre del décimo mes del año es inferior a la del 8,3% que mostraba a la conclusión de septiembre. En términos acumulados, el precio de los pisos suma ya un descenso del 14,2% desde el máximo que marcó en diciembre de 2007, según Tinsa.

A cierre de octubre, los municipios de la Costa Mediterránea y las viviendas de las capitales y las grandes ciudades, son los que registraron un descenso superior a la media nacional con una caída del 9,9% y 8,5%, respectivamente. De esta forma, los datos arrojan que el mercado inmobiliario de la Costa Mediterránea suma un descenso acumulado del 19,6% desde diciembre de 2007. En las capitales y grandes ciudades y en las áreas metropolitanas la caída desde el máximo de 2007 se sitúa en el 15,2%, en Baleares y Canarias en el 12,9%, y en el 11,9% en el resto de municipios.

Descensos inferiores a la caída media se anotaron los pisos de Baleares y Canarias, donde el precio medio bajó un 7,8%; de las áreas metropolitanas (-6,3%) y del resto de municipios (-5,8%).

El G-14, que agrupa a las principales inmobiliarias españolas, afirma que la decisión del Banco de España de exigir a la banca que duplique sus provisiones por los inmuebles que conserve en su balance durante más de un año dificultará que acepten viviendas como pago de deudas, lo que obligará a inmobiliarias a venderlas "a cualquier precio". Y es que bancos y cajas deberán aumentar del 10% del valor de tasación actual al 20% las provisiones sobre los activos inmobiliarios que estén más de un año en el balance.

El G-14 considera que una medida así no acelerará la venta de viviendas por parte de las propias entidades financieras, "las primeras interesadas en que estos 'stock' no estén en sus balances". A su juicio, este efecto será "marginal". Sin embargo, esta modificación "entorpecerá" la búsqueda de "fórmulas" para aliviar el endeudamiento del sector, como la dación a las entidades financieras de parte de los activos como parte de la deuda. Como consecuencia, añadió, "al cerrar esta vía se empujará a muchas inmobiliarias a liquidar activos a cualquier precio".

En este sentido, la decisión del Banco de España "puede empujar a la baja los precios de la vivienda" después de un recorte que "no ha sido pequeño" desde el inicio de la crisis y que cuantificó en más de un 20%. El G-14 hace hincapié en la conveniencia de adoptar medidas en favor del sector, puesto que "en tanto que no se consiga estabilizar al sector inmobiliario, no se estabilizará la economía".

El precio medio de la vivienda libre se situó en 1.902,8 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre del año, lo que supone un descenso del 8% respecto al mismo periodo del año anterior y una reducción del 0,9% sobre el segundo trimestre, según los datos difundidos por el Ministerio de Vivienda. Con este descenso, la vivienda libre encadena un año de caídas interanuales de precios, que en el segundo trimestre de 2009 fueron mucho más pronunciadas que en los dos anteriores. En concreto, en el cuarto trimestre de 2008 la bajada fue del 3,2% y en el primer trimestre de 2009 llegó hasta el -6,8%.

El mayor descenso interanual se produjo en Asturias (-11,6%), seguida de Murcia (-11,6%), Aragón (-11,3%), Castilla-La Mancha (-11,2%), Cantabria (-10,4%), Baleares (-9,2%), Cataluña (-8,3%), Andalucía (-8,2%) y Navarra (-8%). En el lado contrario, los menores descensos se registraron en Badajoz (-1,3%), Cuenca (-2%), Palencia (-2,4%), Pontevedra y Guipúzcoa (-3,1%), Sevilla (-3,2%), Las Palmas (-3,5%) y León (-3,8%). Con estos descensos, el precio de la vivienda libre se mantiene en los niveles más bajos desde 2006.

La caída de los pisos nuevos (hasta dos años de antigüedad) fue del 7,7% en tasa interanual y del 0,7% respecto al segundo trimestre de 2009, quedando el valor del metro cuadrado en los 1.911,1 euros. En el caso de las viviendas de segunda mano, el precio se situó en los 1.890,5 euros, con un descenso intertrimestral del 1,4% y del 8,3% respecto al tercer trimestre de 2008.

Por su parte, el metro cuadrado de la vivienda protegida se situó en los 1.114,3 euros en el tercer trimestre, lo que supone un 0,8% menos respecto al mismo periodo de 2008. Sin embargo, en relación al segundo trimestre del año, estos precios experimentaron un incremento del 1,6%, rompiendo así con dos trimestres consecutivos de bajadas en términos intertrimestrales.

Por otro lado, el número de tasaciones inmobiliarias para realizar el cálculo de los precios de viviendas fue en el tercer trimestre de 2009 de 127.359 viviendas, un 8,7% menos que las realizadas en el segundo trimestre y un 2,3% más que las que se tasaron en el tercer trimestre de 2008.

El precio medio de la vivienda nueva en capitales de provincia durante el primer semestre del año descendió el 4,5% respecto a diciembre de 2008, según datos de Sociedad de Tasación. Esta caída supone más del doble que los dos puntos porcentuales de caída anunciados recientemente por el Ministerio de Vivienda, aunque las cifras oficiales se refieren al primer trimestre del año. En cualquier caso, suponen el primer descenso anual del precio de la vivienda nueva desde que a mediados de 2007 se comenzó a desinflar la burbuja inmobiliaria.

Durante el periodo enero-junio 2009 el precio medio de la vivienda nueva ha bajado en todas las capitales. En 47 capitales los precios medios han experimentado bajadas semestrales inferiores al 5% y en tres (Madrid, Salamanca y Valencia), se ha experimentado una bajada superior al 5%.

Las capitales con precios unitarios más altos son Barcelona (4.041 €/m2), San Sebastián-Donostia (3.822 €/m2) y Madrid (3.405 €/m2), con variaciones respectivas en el primer semestre del -4,8%, -2,5% y -6,9%. Las capitales más baratas son Pontevedra (1.387 €/m2), Badajoz (1.445 €/m2) y Lugo (1.481 €/m2).