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El otro día estaba en una cena con unos amigos y uno de ellos nos contaba la angustia que a veces sentía por tener todo su dinero -no mucho, la verdad- depositado en una misma entidad bancaria. El banco al que se refería es uno de los líderes en banca electrónica y sobre el que pesan constantes rumores de quiebra, rumores que, por otro lado, llevo unos diez años escuchando sin que nunca se hayan convertido en realidad.

Tras asegurarle que pasase lo que pasase con el banco sus depósitos estaban asegurados hasta los 20.000 euros –ni de lejos sus ahorros llegaban a ese límite- saltó otro amigo convencido de tener la operación ideal: “Yo lo que haría con ese tipo de bancos es contratarles un préstamo hipotecario. Así si quiebran, no tengo que seguir pagándoles”. Todos nos reímos, pero lo cierto es que mi segundo amigo estaba absolutamente equivocado.

Tal y como podemos leer hoy en el blogsalmon, tras un periodo en el que los administradores de la quiebra se encargarán de seguir cobrando a los deudores –es decir, usted, propietario de una hipoteca- cuando se decida la liquidación del banco, la cartera hipotecaria, al igual que el resto de activos, será vendida a otra entidad financiera. Así que, lo sentimos, pero… a seguir pagando.

Desde el ciudadano que sorteó su piso libre de hipoteca en participaciones de 5 euros hasta el llamado "pocero bueno" que ofreció pisos casi regalados... Si pensábamos que lo habíamos visto todo en el mundo hipotecario, nos equivocábamos.

Conscientes de la dificultad que tienen muchas familias para vender su casa en estos momentos, ha nacido la web deshaztedetucasa.com, una idea original del portal inmobiliario Portae.com. Esta web propone un original concurso cuyo principal objetivo es asesorar totalmente gratis a algún propietario que quiera vender su casa y hasta ahora no haya podido.

Para poder concursar, hay que enviar una historia divertida contando alguna anécdota sucedida durante el proceso de venta del inmueble. Portae seleccionará las diez mejores historias finalistas, cuyos propietarios deberán hacer una campaña de adhesión utilizando todos los medios digitales al alcance.

Para el ganador, Portae.com tiene reservado un premio muy especial: asesoramiento gratuito para la venta del piso con ayuda de los expertos de la inmobiliaria. Esto incluye también la financiación de la campaña de publicidad y marketing a través de Internet para poder llegar al número máximo de compradores.

Sin duda, una iniciativa de lo más original que nos vuelve a recordar que en tiempos de crisis, la imaginación al poder.

Hace algunos días hablamos de la bajada del Euribor y mencionábamos por encima que el precio de la vivienda había bajado. Siguiendo con estos datos positivos, sobre todo para los que estén pensando en adquirir una vivienda, hoy se ha hecho pública una noticia que confirma que el precio de la vivienda ha bajado un 6,6% en las capitales de provincias.

Con esta bajada de más del 6 % con respecto al ejercicio anterior, el precio del metro cuadrado se sitúa en 2.712 euros y por lo tanto, el precio medio de una vivienda de 100 metros está en los 271.200 euros. Evidentemente, esta bajada no se ha vivido de la misma manera en todas las capitales, como siempre, los pisos más caros se encuentran en Barcelona, Madrid y San Sebastián, y las capitales donde la bajada ha sido más pronunciada son Almeria, Vitoria y Las Palmas de Gran Canaria.

Aunque la bajada del precio de la vivienda se ha producido de manera diferente, lo cierto es que se trata de una gran noticia. Entre la bajada del Euribor y esta reducción en el precio de la vivienda, 2009 se presenta como el año ideal para adquirir un piso.

Por si fuese poco, según la Sociedad de Tasación que ha sido la encargada de realizar este estudio, se prevé que para este nuevo año los precios sigan disminuyendo hasta que se absorba el excedente de oferta existente. Sin duda, parece un gran año para contratar una hipoteca y referenciarla, como ya mencionamos en otro post, al Euribor.

El principal indicador de las hipotecas, el Euribor, cierra en diciembre en el 3,4%, lo que supone su mayor caída interanual en siete años. Una noticia como esta es realmente positiva no sólo para lo que ya tengan una hipoteca variable en función del Euribor, los cuales verán como se reduce notablemente su préstamo hipotecario, sino también para todos aquellos que estén pensando en comprar un piso.

Con datos como este, ahora referenciar la hipoteca de la vivienda al Euribor es una de las mejores opciones, y más sabiendo que esta tendencia de bajada del Euribor continuará tal y como afirman los expertos.

Parece por tanto que 2009 será un año interesante para invertir en la vivienda ya que por un lado los precios de los pisos han bajado con respecto al año anterior, y por otro, porque por primera vez desde hace mucho tiempo podemos hablar de un Euribor que baja en beneficio del hipotecado.

En las últimas semanas tienen eco en los medios algunos casos en los que propietarios de viviendas de segunda mano las ofrecen en venta por lo que les resta por pagar del correspondiente préstamo hipotecario. Si bien esta noticia nos hubiera sorprendido con intensidad hace tan sólo 2 ó 3 años, ahora nos parece algo incluso razonable, tras un tiempo en el que el precio de la vivienda se ha ido sobrevalorando cada vez más y de forma aparentemente desbocada. La lectura de estos hechos no parece difícil, y es lógico que quien haya adquirido un inmueble notablemente por encima de su valor se vea forzado a ajustar su precio a la presente realidad del mercado. En su día, el importe que hubo que pagar por tales viviendas estuvo muy por encima de su valor real y la tasación que se hizo de las mismas para contratar la hipoteca corrió la misma suerte. No obstante y a pesar de tan espectacular rebaja, ni aún así esos pisos y casas consiguen encontrar comprador por las peculiares circunstancias que imperan en el mercado inmobiliario.

Aunque muchos encuentren paralelismos entre la realidad descrita y las hipotecas subprime de EE.UU., no encontramos excesivas similitudes. Las llamadas hipotecas basura, responsables del origen de esta crisis global, poco o nada tienen que ver con los productos financieros que habitualmente han venido ofertando nuestros bancos y cajas. Y la diferencia son las garantías, ya que ni en las épocas de mayor bonanza alguien se ha atrevido a contratar una hipoteca a un cliente que no acreditará documentalmente la solvencia suficiente.

En las subprime la única garantía a aportar por el cliente era la propia vivienda adquirida, en la confianza de que esta iba a revalorizarse con el paso del tiempo y a representar una garantía suficiente en caso de impago. Y no ha sido así, porque lo que si ha habido es depreciación e incapacidad para devolver los préstamos, ya que estos solían concederse a familias de ingresos dudosos y sin patrimonio conocido. En el polo opuesto, aquí siempre hemos dado por hecho que nuestro banco iba a solicitarnos un completo dossier que reflejara con claridad nuestra situación financiera. Y vistos los acontecimientos, casi mejor que siga siendo así, aunque ello conlleve dificultades para acceder a un lugar donde residir, pues las actuales barreras del mercado superan con creces a las anteriores y tendremos aún que esperar una temporada hasta que todo pueda volver a la normalidad.

El pasado 4 de diciembre, el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo adoptó la histórica decisión de rebajar los tipos de interés en un 0,75% para dejarlos en el 2,5%, algo nunca visto en sus diez años de historia. Este espectacular desplome ha traído como consecuencia, más o menos inmediata, el descenso del Euríbor de un 0,311% en lo que va de mes, hasta llegar al tipo del 3,61%, nivel no conocido desde agosto de 2006. A estas alturas de la presente crisis financiera, casi no es necesario recordar que el Euríbor constituye la referencia que nos permite hacer el cálculo de las hipotecas.

Según testimonio del propio Presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet, durante el primer semestre de 2009 los tipos de interés podrían verse reducidos hasta quedar en el 1,5%, lo que nos daría como resultado un Euríbor del 2%, es decir, préstamos hipotecarios considerablemente más baratos. Conviene recordar que el año pasado por estas fechas, el mencionado indicador alcanzaba nada menos que un 4,793%, y su rebaja de estos meses ha de traducirse en un más que sustancioso ahorro en las cuotas mensuales de la hipoteca. Pero parece que esta tendencia va a continuar, pues todo apunta a que esta es la única vía para reactivar tanto el mercado financiero como el maltrecho sector inmobiliario.

La contratación de nuevos préstamos hipotecarios ha experimentado un fuerte retroceso durante los primeros seis meses de este año con respecto al mismo período de 2007, según revela un comunicado hecho público por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Esta caída ha alcanzado la llamativa cota del 36,4% y sitúa a nuestro país al frente de este descenso al comparar sus datos con los que presentan el resto de Estados de la Unión Europea. Sólo se nos aproxima el Reino Unido, con un 32% de descenso. Por su parte, Alemania ha sido el único de nuestros socios europeos que ha podido ver crecer el importe de las hipotecas firmadas durante estos últimos meses.

Igualmente, la AHE añade que el volumen total de hipotecas contratadas en la primera mitad de 2008 nos llevan a niveles similares a los registrados en 2001 y 2002. Este proceso de recorte del mercado inmobiliario viene teniendo lugar desde principios de 2007, sin que pueda aventurarse aún cuando va a registrarse un cambio de tendencia.

La AHE es una entidad asociativa formada por los bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito con mayor presencia en el mercado hipotecario. Los integrantes de la AHE controlan aproximadamente el 80% del mercado total de préstamos hipotecarios.

Parece ser que este año los Reyes Magos se acordarán de aquellos que están pagando una hipoteca. Así que este año serán pocos los que se queden sin regalo de Reyes. Por si acaso, y para que no se olviden de ustedes, vayan escribiendo la carta. Y todo esto lo digo porque el Euríbor, la referencia que usa el 85% de las hipotecas que se firman en España para fijar el coste de los intereses, no deja de caer. No estaría de más explicarles lo que es el Euríbor para que luego no tengan confusiones a la hora de redactar su carta.

Euribor es un acrónimo de "European Interbank Offered Rate", es decir, tipo europeo de oferta interbancaria. Es el interés al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado interbancario del euro. Su valor lo calcula la Federación Bancaria Europea, mediante la media de los precios de los 64 principales bancos europeos. Este tipo de interés se aplica a las operaciones entre bancos de Europa partiendo de los precios de oferta de los préstamos que se hacen entre sí los 64 principales bancos europeos; esto significa que es el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le deja dinero. Es un índice muy importante del mercado financiero, ya que el euribor a un año es, entre otras cosas, es el tipo oficial de referencia más utilizado para préstamos en España desde el 1 de enero de 2000. De este modo, el interés se indica, por ejemplo, como Euribor + 0.50 puntos.

Las bajadas del Euríbor responden a las bajadas en los tipos de interés. Así que, posiblemente este regalito navideño se lo debamos a los mensajes del BCE (Banco Central Europeo), que ha anticipado nuevos recortes de tipos.

A todo esto, tampoco presumamos demasiado de regalo ante los amigos, porque el recorte no será gran cosa, y además sólo afectará a las personas que tengan la revisión de sus hipotecas en diciembre o en adelante. Es conveniente recordar que las hipotecas de tipo variable o mixtas tienen un periodo de revisión según el cual, podría subir o bajar su cuota. No obstante, menos da una piedra ¿no? No debemos olvidar que el 6 de Junio de 2008 el Euríbor tuvo una de las subidas más espectaculares al subir tres décimas desde el valor del día anterior y alcanzar el valor de 5.417%. El récord alcanzado en el Euribor fue el día 2 de octubre que consiguió llegar hasta el 5,526 %. Por este motivo, no deben quejarse y deben dar gracias porque este año los Reyes al menos se han acordado de ustedes. De todos modos, cómprense unos décimos de lotería, para acompañar este regalo.

Desde que la Ley Concursal en España permitió a las personas físicas poder declararse en suspensión de pagos y quiebras han sido bastantes las familias que, por no poder asumir sus hipotecas, han optado por esta salida, con el pensamiento de aliviar ligeramente sus deudas,

Según revelan los datos hechos públicos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las familias que se han declarado en quiebra en el último semestre de 2008 ascienden a 97. Esta cifra, que parece más bien pequeña, quintuplica los datos del mismo periodo en el año anterior y supone un 12,6% del total de deudores que se declararon en concurso, 667 de los cuales correspondieron a empresas, entre ellas, la gigante inmobiliaria Martinsa-Fadesa.

¿Es realmente una buena salida optar por la declaración en quiebra ante la imposibilidad de hacer frente a las hipotecas?
Técnica y prácticamente, no.

Si bien es cierto que es uno mismo quien puede solicitar la declaración concursal de acreedores, es un juez quien decide si realmente se está dando esa situación y a continuación, lo que en jerga fiscal se denomina “la quita y espera”. La quita establece la cantidad de pago que se quita de la deuda y la espera, el plazo de tiempo en que se aplazará el pago de la deuda restante (para las empresas suele ser de unos cinco años). Por lo tanto, si uno piensa que declararse en quiebra le va a eximir de pagar su hipoteca, está equivocado.

Una vez que el juez examina el caso en particular, debe decidir qué tipo de quiebra es en el que se encuentra uno: Voluntaria, si es uno mismo quien ha solicitado la declaración; necesaria, en caso de que sea un agente externo (el banco en este caso) quien la solicite por falta de pago; culpable, en caso de que el juez vea indicios de que la situación de impago sea el resultado de una mala administración de nuestro dinero. En este último caso deberemos responder penalmente que, sólo en casos extremos, podría suponer la cárcel.

Tanto si se trata de una quiebra voluntaria o de una quiebra necesaria, uno pierde automáticamente la potestad para disponer y administrar sus bienes (o los de su cónyuge, en caso de bienes gananciales). Éstos, quedarían en manos de un administrador cuyos honorarios saldrían directamente de la masa patrimonial. Es decir que no solamente habría que pagar el saldo pendiente de la hipoteca, sino que además habría que pagar a un administrador por decidir sobre los bienes de uno. Los cuales, sea dicho de paso, no podrían ser ni tocados…

Teniendo en cuenta que en España las hipotecas tienen garantía personal y que eso de entregar las llaves al banco, no sirve de nada, resulta conveniente recordar que hay que agotar todas las vías con el banco directamente, antes de decidir dejar de pagar la hipoteca.

Es por ello que, en caso de no poder afrontar el préstamo hipotecario, se recomienda acudir al banco, exponer el problema y buscar posibles soluciones que pueden pasar por ampliación de hipoteca, aplazamiento de pago, solicitud de carencia, etc.

En caso de no encontrar un solución, siempre uno podrá optar por una subrogación de hipoteca, mejorando las condiciones en otra entidad bancaria.