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La oferta inmobiliaria va cada día en ascenso. Concretamente, ya existen 1,5 millones de viviendas en venta y los propietarios tardan, de media, 50 meses en completar cada operación, es decir, poco más de cuatro años. Unas cifras muy lejanas a las de 2003, cuando el plazo se situaba en los 33 meses, dos años y medio, según las cifras que maneja el Foro de Consultores Inmobiliarios.

“Ha sido un año muy duro y de escasas ventas para el sector”, explican desde la firma. La falta de financiación, el miedo al desempleo y las expectativas de que los precios inmobiliarios van a seguir bajando son los principales factores que han elevado las viviendas en stock a niveles astronómicos en nuestro país.

Y es que los bancos y las cajas están ahora muy pendientes de medir los riesgos a la hora de ofrecer una hipoteca. No en vano, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas bajó en noviembre pasado el 45%.

Ante esta situación, los promotores han decidido de forma drástica reducir su actividad. Es la primera vez desde el año 2000 que se reduce el número de viviendas terminadas: un 10,88% respecto a 2007.

Sigue el chorreo de opiniones sobre la parca actividad hipotecaria y de préstamos en general a ciudadanos y empresas por parte de nuestros bancos. El último –y más benevolente- en aportar su teoría ha sido el presidente del Instituto de Crédito Oficial (ICO), Aurelio Martínez, que en un intento de templar los exaltados ánimos ha dicho en una entrevista en el diario Público que "las entidades no tienen maldad no dando crédito. El problema es que tienen miedo”.

Martínez tampoco descarta que haya que intervenir alguna entidad, tal y como han comentado otras autoridades económicas recientemente, y cree que los bancos y cajas españoles, en comparación con los de otros países, están aguantando la crisis comparativamente mejor que la media mundial, pero "no son inmunes" luego han de ir con pies de plomo.

No obstante, el responsable del ICO es optimista y cree que la economía española puede remontar dentro de unos meses gracias a la bajada del Euríbor, la desaceleración de la tasa de inflación y la depreciación del euro frente al dólar. Ojalá tenga razón.

El presidente de Estados Unidos, Barack Obama, presentará el próximo miércoles un plan para reducir los embargos hipotecarios. No hay que olvidar que la crisis de las hipotecas en aquel país –que comenzó en 2007- fue, precisamente, el detonante de la crisis financiera que ha contagiado a todo el mundo. Obama está decidido a hacer descender el número de procedimientos de embargo que, aunque bajaron un 10% en enero respecto a diciembre, siguen estando un 18% por encima a la tasa de enero de 2008.

Nosotros no estamos tan mal, pero los resultados anuales de los bancos medianos españoles tienen en común el marcado repunte de sus tasas de morosidad. Banesto, Bankinter y March casi cuadruplicaron su tasa de impagados; mientras que Sabadell, Pastor y Valencia la quintuplicaron.

Y es que, las dificultades de miles de personas para hacer frente al pago de sus hipotecas está provocando la salida al mercado de numerosos inmuebles como consecuencia de los procesos de embargos y de anulaciones de pisos reservados a las promotoras, casas que los bancos no consiguen vender, quedándose con una carga patrimonial que les pesa como una losa. Es cierto que, en comparación con Estados Unidos, nosotros no estamos todavía en una situación tan grave, no obstante, más nos vale que nos fijemos lo que hacen otros, porque cualquier día… nos encontramos en las mismas.

Las previsiones se van confirmando día a día y el Euribor sigue en caída líbre desde el pasado 10 de octubre. La media mensual del Euribor a doce meses –el indicador más común en España para calcular las hipotecas- ya está en el 2,133%, frente al 4,349% que alcanzó en febrero de 2008. Y esta es una buena noticia, ya que la bajada del índice propiciará una rebaja sustancial de los préstamos hipotecarios que se revisen en las próximas semanas.

Los expertos prevén que el indicador continúe bajando en los próximos meses, aunque a un ritmo menor, hasta situarse en torno a los tipos oficiales del Banco Central Europeo (BCE), actualmente en el 2%,pero se prevé que en marzo desciendan hasta el 1,75-1,50. Enhorabuena pues a quienes les toque revisar su mensualidad en breve y mucho ánimo para aquellos que tuvieron la mala suerte de revisar el interés hace unas semanas, justo cuando los tipos estaban en su cota más alta. A estos últimos, recordarles que no pierden nada –y pueden ganar mucho- si intentan renegociar las condiciones de su hipoteca. No olviden nunca que siempre se pueden ir a otra entidad que en comparación les ofrezca mejores condiciones.

Si antes le animábamos a comparar otras ofertas y plantear la renegociación de su hipoteca con su entidad bancaria, ahora les proponemos que estudie otra posibilidad que plantea el Gobierno en el caso de que se adapta a sus circunstancias. Nos referimos a la Línea de Moratoria Hipotecaria que ha puesto en marcha el ICO con el objeto de posibilitar el aplazamiento temporal y parcial del pago de su préstamo para ciertos colectivos especialmente afectados por la crisis económica, como son desempleados o autónomos que hayan cesado en su actividad.
Ahora, se ha decidido que el periodo de aplazamiento de 24 mensualidades posibles se empezará a aplicar a partir del 1 de marzo de 2009, en lugar del 1 de enero previsto anteriormente. Además, se retrasa doce meses más el inicio de la devolución de la cantidad aplazada.
De este modo, quienes se acojan a esta medida aplazarán la mitad de su cuota hipotecaria, con un máximo de 500 euros, entre el 1 de marzo de 2009 y el 28 de febrero de 2011. Desde el 1 de marzo de 2011, volverán a pagar la cuota hipotecaria inicial y sólo a partir del 1 de marzo de 2012 deberán empezar a devolver las cantidades aplazadas. También se amplía en cinco años el periodo máximo de devolución, que pasa de 10 a 15 años.

Una buena faena. Eso es lo que les ha pasado a quienes han revisado la cuota de su hipoteca en el mes de enero, justo cuando unos meses antes el Euribor estaba en sus cotas más altas. Dado que ahora está pasando todo lo contrario –para marzo está anunciada una nueva bajada de tipos de interés por parte del BCE- les animamos a que comparen las condiciones que ofrecen otros bancos en sus nuevas hipotecas, productos que poco a poco se tienen que ir adaptando al nuevo escenario de tipos de interés bajísimos. Una vez que haya constatado cómo su cuota puede rebajarse sensiblemente si cambia de entidad, tiene dos opciones: renegociar con su banco o irse a la competencia.

Buena parte de los beneficios alcanzados por las entidades en los últimos años ha sido gracias a la gran cantidad de préstamos que han suscrito. De ahí que lo que estén intentando ahora es, al menos, no perder a sus clientes. Esa es una circunstancia que ha de tener en cuenta si se anima a negociar una mejora de condiciones. No se dé por vencido y hable con su entidad ya que tiene todas las de ganar, máxime cuando ahora los bancos o cajas dan todo tipo de facilidades a los clientes que decidan traspasar su préstamo de una entidad a otra.

En las últimas semanas tienen eco en los medios algunos casos en los que propietarios de viviendas de segunda mano las ofrecen en venta por lo que les resta por pagar del correspondiente préstamo hipotecario. Si bien esta noticia nos hubiera sorprendido con intensidad hace tan sólo 2 ó 3 años, ahora nos parece algo incluso razonable, tras un tiempo en el que el precio de la vivienda se ha ido sobrevalorando cada vez más y de forma aparentemente desbocada. La lectura de estos hechos no parece difícil, y es lógico que quien haya adquirido un inmueble notablemente por encima de su valor se vea forzado a ajustar su precio a la presente realidad del mercado. En su día, el importe que hubo que pagar por tales viviendas estuvo muy por encima de su valor real y la tasación que se hizo de las mismas para contratar la hipoteca corrió la misma suerte. No obstante y a pesar de tan espectacular rebaja, ni aún así esos pisos y casas consiguen encontrar comprador por las peculiares circunstancias que imperan en el mercado inmobiliario.

Aunque muchos encuentren paralelismos entre la realidad descrita y las hipotecas subprime de EE.UU., no encontramos excesivas similitudes. Las llamadas hipotecas basura, responsables del origen de esta crisis global, poco o nada tienen que ver con los productos financieros que habitualmente han venido ofertando nuestros bancos y cajas. Y la diferencia son las garantías, ya que ni en las épocas de mayor bonanza alguien se ha atrevido a contratar una hipoteca a un cliente que no acreditará documentalmente la solvencia suficiente.

En las subprime la única garantía a aportar por el cliente era la propia vivienda adquirida, en la confianza de que esta iba a revalorizarse con el paso del tiempo y a representar una garantía suficiente en caso de impago. Y no ha sido así, porque lo que si ha habido es depreciación e incapacidad para devolver los préstamos, ya que estos solían concederse a familias de ingresos dudosos y sin patrimonio conocido. En el polo opuesto, aquí siempre hemos dado por hecho que nuestro banco iba a solicitarnos un completo dossier que reflejara con claridad nuestra situación financiera. Y vistos los acontecimientos, casi mejor que siga siendo así, aunque ello conlleve dificultades para acceder a un lugar donde residir, pues las actuales barreras del mercado superan con creces a las anteriores y tendremos aún que esperar una temporada hasta que todo pueda volver a la normalidad.

El pasado 4 de diciembre, el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo adoptó la histórica decisión de rebajar los tipos de interés en un 0,75% para dejarlos en el 2,5%, algo nunca visto en sus diez años de historia. Este espectacular desplome ha traído como consecuencia, más o menos inmediata, el descenso del Euríbor de un 0,311% en lo que va de mes, hasta llegar al tipo del 3,61%, nivel no conocido desde agosto de 2006. A estas alturas de la presente crisis financiera, casi no es necesario recordar que el Euríbor constituye la referencia que nos permite hacer el cálculo de las hipotecas.

Según testimonio del propio Presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet, durante el primer semestre de 2009 los tipos de interés podrían verse reducidos hasta quedar en el 1,5%, lo que nos daría como resultado un Euríbor del 2%, es decir, préstamos hipotecarios considerablemente más baratos. Conviene recordar que el año pasado por estas fechas, el mencionado indicador alcanzaba nada menos que un 4,793%, y su rebaja de estos meses ha de traducirse en un más que sustancioso ahorro en las cuotas mensuales de la hipoteca. Pero parece que esta tendencia va a continuar, pues todo apunta a que esta es la única vía para reactivar tanto el mercado financiero como el maltrecho sector inmobiliario.

La contratación de nuevos préstamos hipotecarios ha experimentado un fuerte retroceso durante los primeros seis meses de este año con respecto al mismo período de 2007, según revela un comunicado hecho público por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Esta caída ha alcanzado la llamativa cota del 36,4% y sitúa a nuestro país al frente de este descenso al comparar sus datos con los que presentan el resto de Estados de la Unión Europea. Sólo se nos aproxima el Reino Unido, con un 32% de descenso. Por su parte, Alemania ha sido el único de nuestros socios europeos que ha podido ver crecer el importe de las hipotecas firmadas durante estos últimos meses.

Igualmente, la AHE añade que el volumen total de hipotecas contratadas en la primera mitad de 2008 nos llevan a niveles similares a los registrados en 2001 y 2002. Este proceso de recorte del mercado inmobiliario viene teniendo lugar desde principios de 2007, sin que pueda aventurarse aún cuando va a registrarse un cambio de tendencia.

La AHE es una entidad asociativa formada por los bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito con mayor presencia en el mercado hipotecario. Los integrantes de la AHE controlan aproximadamente el 80% del mercado total de préstamos hipotecarios.