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Bancos y cajas sólo conceden créditos hipotecarios a aquellos que acceden a comprar una de sus viviendas y no una de un promotor, su principal competencia ahora que la crisis ha llenado sus carteras de inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago. Quien lanza esta afirmación es la consultora inmobiliaria de CB Richard Ellis en su último informe 'Tendencia 2011' .

"La falta de liquidez y crédito ha generado una marcada competencia entre entidades financieras -ahora dueñas de numerosos activos inmobiliarios- y promotoras, por lo que la financiación está limitada en la práctica a los activos propiedad de los bancos", señala la firma.

Las viviendas en cartera suponen para las entidades financieras una carga, principalmente en forma de provisiones, y, según el 51,4% de los directivos de las principales inmobiliarias encuestados, seguirán aumentando durante 2011. Sin embargo, seis de cada diez considera que las entidades financieras no están afrontando correctamente ese nuevo rol, al carecer del 'know how' necesario para gestionar la venta de inmuebles o su cartera de suelo.

Así, Richard Ellis apunta que bancos y cajas "están condenados a entenderse" para dar salida al 'stock', y señala que, de hecho, ya se están produciendo operaciones de bancos con promotores solventes donde la entidad cede su suelo a cambio de la entrega futura de una parte del productos final.

Frente a las entidades financieras, los promotores libran su particular lucha para absorber el 'stock' de 700.000 viviendas que ha dejado a su paso la crisis, una cifra que, según el director de Research de Richard Ellis, Edward Farrelly, es difícil de medir con certeza.

El 75% de los encuestados estima que seguirán bajando los precios de la vivienda durante 2011, aunque el ajuste casi podría darse por finalizado en los principales núcleos urbanos como Madrid o Barcelona. Aunque Richard Ellis no concreta cuanto podría caer el precio de la vivienda en 2011, sí señala que la caída desde sus máximos supera el 15% y ha alcanzado el 50% en algunas zonas de costa.

El ministro de Fomento, José Blanco, viajará a Londres en el mes de abril para iniciar el 'road show' con el que el Gobierno tratará de ganarse la confianza de los inversores y drenar el 'stock' de viviendas sin vender.

Así lo avanzó la secretaria de Estado y Actuaciones Urbanas, Beatriz Corredor, durante su comparecencia en la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados, en la que indicó que, por el momento, Fomento está realizando un estudio previo para analizar el resto de los países que se visitarán en esta agenda de contactos con inversores.

De momento, Corredor desveló que "muy probablemente" el 'road show' se centrará en Europa continental, aunque también se evaluarán otros mercados que puedan resultar de interés.

Según dijo, en una segunda fase, a partir de mayo o junio, Fomento pondrá en marcha una "misión comercial", con una previa selección de productos inmobiliarios que cumplan unos requisitos y exigencias mínimas de legalidad jurídica, urbanística y de calidad, a través de una evaluación a la que voluntariamente podrán someter sus productos los promotores interesados.

Corredor calificó esta iniciativa de "inédita" y confirmó que está llamada a "reestablecer y mejorar la confianza de los inversores" y lograr "drenar" el excedente de viviendas.

La secretaria de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas avanzó también que la Comisión de Trabajo para el Impulso del Sector Inmobiliario, que integran el Ministerio de Fomento, entidades financieras y promotores, podría celebrar su primera reunión "en las próximas semanas".

Los inmuebles embargados por los bancos también incluyen viviendas de lujo y muchas se encuentran en Baleares. De las 50 más caras, que oscilan entre 750.000 y 4.345.000 euros, 16 se encuentran en el archipiélago, según datos de Idealista.com.

La casa más cara en posesión de los bancos se encuentra en Peguera-Cala Fornells. Se trata de un chalé de 729 metros cuadrados construidos y una parcela de casi 4.000 metros cuadrados. La vivienda tiene nueve habitaciones y nueve baños. Además cuenta con gimnasio, piscina, solárium y pista de tenis. Propiedad de Sa Nostra, tiene un precio de 4.345.000 euros.

También de Sa Nostra es la segunda más cara. Situada en Son Vida (Palma de Mallorca), cuenta con una parcela de 3.000 metros cuadrados y 1.000 construidos por 3,2 millones de euros.

Unicaja tiene en venta una vivienda en Sevilla por 2,45 millones. Se trata de un edificio de dos plantas y 678 metros cuadrados. Dispone de 16 dormitorios con un patio interior.

Por entre 2,3 y 2,4 millones hay disponibles viviendas en los municipios de Valldemosa, Port d’Andratx y Manacor (todos ellos en Baleares), propiedad de Sa Nostra y Barclays.

En Madrid, la vivienda más cara que comercializan los bancos está en el barrio de Chamberí. El inmueble, situado en la calle Fernández de la Hoz, tiene 400 metros cuadrados y pertenece a Catalunya Caixa. Por algo menos de dos millones es posible adquirir un dúplex de 320 metros cuadrados en el barrio San Juan Bautista. La tiene en venta Banesto. Entre las 50 viviendas de lujo embargadas por los banco es posible encontrar otras siete en Madrid, cuatro en la capital y el resto en Galapagar, Boadilla del Monte y torrelodones. Todas ellas, por encima de 750.000 euros.

En Barcelona, la vivienda más cara, a la venta por Catalunya Caixa, cuesta 972.000 euros. Está situada en Poblenou y tiene 111 metros cuadrados.

Para el que quiera una casa de lujo en Marbella también dispone de varias opciones. Puede elegir desde un chalé de 440 metros cuadrados, propiedad de Banco Sabadell, por 900.000 euros, a un piso de 232 metros cuadrados en primera línea de playa por 1.650.000 euros, que tiene a la venta Banca March.

También puede conseguirse inmuebles de lujo en localidades como Sitges, Mijas, Oropesa del Mar o el Puerto de Santa María.

La mayoría de las operaciones de venta de viviendas que se logran cerrar actualmente incluyen un descuento de entre el 10% y el 20% sobre el precio de salida y, aún así, las compraventas de pisos están cayendo más del 20% desde que empezó el año, según idealista.com.

Éstas son algunas de las conclusiones que se desprenden del barómetro 'Agencia Opina', el primero que se realiza de estas características, elaborado por el portal inmobiliario a partir de la encuesta a más de 400 profesionales de agencias inmobiliarias de toda España.

Concretamente, el 42,9% de los encuestados reconoce que ha tenido que aplicar rebajas de hasta el 20% para poder vender, mientras que un 29,2% ha abaratado su producto hasta un 10%. Si bien, el barómetro refleja que un 18,9%, es decir, casi dos de cada diez agencias, admite haber bajado el precio entre un 20% y un 30%, y un 6,6%, incluso más de un 30%.

Sin embargo, estos descuentos no parecen ser suficientes aún para animar el mercado, puesto que un 32,3% de los encuestados ha observado una caída de las ventas de más del 20% desde que empezó el año y un 27%, hasta del 10%.

Así, aunque las agencias esperan cerrar 2011 con un beneficio mayor que en 2010, el sentimiento generalizado es que el primer trimestre arrojará peores resultados que en el mismo periodo del ejercicio anterior.

Estas cifras vienen a reflejar que la mejora de las transacciones en los últimos meses de 2010 podría deberse al adelanto de muchas decisiones de compra por la supresión de la deducción por vivienda habitual para rentas superiores a los 24.000 euros desde el 1 de enero.

Los diputados de IU, Gaspar Llamazares, e ICV, Nuria Buenaventura, han registrado en el Congreso una proposición no de ley en la que reclama al Gobierno que, junto a las comunidades autónomas, ponga en marcha un programa de subvenciones a obras de rehabilitación dotado con 5.000 millones que permitirán generar hasta 700.000 empleos.

La iniciativa plantea que estas ayudas financien el 25% de todas las reformas orientadas a la eficiencia energética, la modernización de las instalaciones eléctricas y de fontanería y de mejora de la accesibilidad de las primeras viviendas residenciales, con lo que las inversiones movilizadas alcanzarían los 20.000 millones de euros. El límite de subvención por proyecto será de 50.000 euros

Por contra, los retornos por la vía del IRPF, cotizaciones generadas para la Seguridad Social y de las tasas y arbitrios municipales que pudieran aplicarse podrían superar los 8.500 millones de euros, "cantidad muy superior a la subvencionada".

Adicionalmente, la iniciativa reclama que se revisen las condiciones para aplicar el tipo reducido de IVA en las obras de rehabilitación, procurando la generalización de esta medida y asegurando una metodología que "impida la percepción de la ayuda para obras realizadas total o parcialmente bajo economía sumergida".

La Sociedad Pública de Alquiler (SPA), adscrita al Ministerio de Fomento, mantiene negociaciones con Unicaja, Novacaixagalicia, Cimenata-2-Cajamar, el Grupo Cajas Rurales del Mediterráneo y Unnim para dar salida a través del alquiler a parte del 'stock' de viviendas de estas entidades, que actualmente comercializan casi 9.000 inmuebles.

Otras cinco entidades --Santander, La Caixa, CAM, Bancaja y Caja Madrid-- ya han dado el paso de buscar la colaboración con la SPA para drenar sus inmuebles y han cedido a la sociedad presidida por Nieves Huertas unas 8.000 viviendas.

La SPA "no acepta cualquier vivienda", por lo que las partes están poniendo sobre la mesa en estos momentos cuestiones como el número de viviendas aptas para el alquiler o las rentas a las que se podrían sacar al mercado.

Antes de que se perfilen todos los acuerdos y se fijen los paquetes de viviendas a gestionar por parte de la SPA, los datos publicados en los portales inmobiliarios de estas entidades arrojan un 'stock' potencial de casi 9.000 viviendas entre compra, alquiler y alquiler con opción a compra.

Para las entidades financieras, la absorción de su 'stock' es una cuestión fundamental en la defensa de su solvencia, más aún para las cajas, inmersas durante el pasado año en procesos de integración y que en 2011 afrontarán en muchos casos su conversión en bancos a través de procesos de recapitalización.

La mayor oferta de inmuebles es la del Grupo de Cajas Rurales del Mediterráneo, con unas 4.100 viviendas, que se suman a las 1.270 con las que cuenta en su portal en Internet Unimm, la entidad resultado de la unión de Caixa Sabadell, Terrassa y Manlleu. Unicaja, fusionada con Caja Jaén, ofrece a través de su web alrededor de 1.100 inmuebles, de los que la mayor parte son viviendas en alquiler.

Por su parte, Novacaixagalicia, que integran Caixa Galicia y Caixa Nova, está comercializando unos 1.200 inmuebles en plena fase de conversión en banco, después de que el pasado jueves así lo aprobara su consejo de administración. Finalmente, la sección inmobiliaria de Caja Mar, Cimenta-2 Cajamar, acumula en su portal una oferta de hasta 1.150 inmuebles.

Las viviendas que pasen a ser gestionadas por la SPA a raíz de los acuerdos que lleguen a suscribirse se unirán a las alrededor de 8.000 inmuebles que ya ofrece procedentes de entidades financieras.

Las ventas de viviendas de segunda mano en EE UU han alcanzado la cifra anualizada de 5,36 millones de unidades en enero, lo que supone un aumento del 2,7% respecto a diciembre y del 5,3% en comparación con el dato de enero de 2010, así como la mayor subida en ocho meses, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).

El precio mediano de venta en el primer mes del año fue de 158.800 dólares (115.295 euros), un 3,7% menos que hace un año y la cifra más baja desde los mínimos alcanzados en 2002. El porcentaje de viviendas vendidas procedentes de embargos ascendió al 37% del total, frente al 36% de diciembre y el 38% de enero de 2010.

"La mejora es buena, pero podría ser mejor", ha señalado el economista jefe de NAR, Lawrence Yun, para quien la tendencia alcista de las ventas está en consonancia con la mejora de la economía y el empleo, que están ayudando a mejorar la confianza del consumidor.

A su parecer, las favorables condiciones que ofrece el mercado de la vivienda son un factor importante para los compradores que, sin embargo, ven limitadas sus posibilidades por la escasez de crédito. Como consecuencia, se han registrados niveles anormalmente altos de compras en efectivo.

Por su parte, el inventario de viviendas de segunda mano a finales de enero alcanzaba los 3,38 millones de viviendas, un 5,1% menos que el mes anterior, suficiente para cubrir las necesidades de 7,6 meses al actual ritmo de ventas.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra ha fallado en un auto que con la devolución de un piso no se salda la deuda hipotecaria contraída con una entidad financiera. Este fallo se produce después de que el pasado 26 de enero se conociese otro auto de la Sección Segunda de la Audiencia de Navarra en la que se consideraba lo contrario, que con la simple entrega de la vivienda se saldaba la deuda, aunque el inmueble hubiese perdido valor por la crisis.

Por el contrario, en el auto de la sección tercera de la Audiencia Provincial de Navarra se estima el recurso presentado por el BBVA contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Estella (Navarra) y se falla que el Juzgado proceda a embargar los bienes de la parte ejecutada en "cantidad suficiente" para cubrir la suma reclamada.

La vivienda fue tasada en 203.000 euros, pero se subastó a 137.350 euros, cuando la deuda del propietario con el banco era de 181.846,4 euros, más intereses (del 19 % anual). El BBVA pidió la diferencia, de 44.496,4 euros, una petición que fue denegada por el Juzgado de Primera Instancia y que ahora ha sido aceptada por la Audiencia Provincial.

En los fundamentos de derecho del auto se recuerda que el juez ha de estar sometido en su ejercicio a las leyes aprobadas por los órganos legislativos y al conjunto del ordenamiento jurídico.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra considera que la normativa es tan evidente que "no se alcanzan a comprender las razones" por las que el Juzgado de Instrucción eludió su aplicación. "Máxime cuando en su resolución afectan al principio de seguridad jurídica en cuanto alteran el marco normativo y las bases sobre las que se asienta en España el sistema de garantía hipotecaria", se argumenta en el auto.

La venta de viviendas nuevas en EEUU durante el pasado mes de diciembre alcanzó la cifra anualizada de 329.000 unidades, lo que supone un alza del 17,5% respecto a noviembre y su mejor dato en ocho meses, aunque se sitúa un 7,5% por debajo del nivel del año anterior, informó el Departamento de Comercio.

Además, el precio medio de las viviendas nuevas en diciembre se situó en 241.500 dólares (176.378 euros), un 12% más que en noviembre y un 8,5% por encima del dato del año anterior.

Por su parte, el precio medio de la vivienda nueva en EEUU alcanzó en diciembre los 291.400 dólares (212.899 euros), un 2,6% más que en noviembre y un 4,7% por encima de diciembre de 2009. No obstante, en el conjunto de 2010, la cifra de viviendas nuevas vendidas alcanzó las 321.000 unidades, un 14,2% por debajo de las 375.000 vendidas en 2009

El precio registró en noviembre un retroceso del 1,6% respecto al año anterior, lo que supone el mayor descenso interanual en 2010, según los datos del índice S&P/Case-Shiller, que muestran un descenso mensual del 1%.

"Con estas cifras cada vez más analistas apostarán por una recaída de los precios de la vivienda", reconoció David M. Blitzer, presidente del comité del índice, quien señaló que los datos actuales se encuentran sólo ligeramente por encima de los mínimos registrados en abril de 2009, por lo que la recaída podría confirmarse antes de primavera. De hecho, 16 de las 20 ciudades que componen el indicador registran descensos de precios respecto a noviembre de 2009 y sólo logran moderados avances de precios Los Angeles, San Diego, San Francisco y Washington

El temor de los propietarios que quieren vender una casa a afrontar el parón del mercado que se espera en este 2011 ante el final de la deducción fiscal ha aumentado el ritmo de descensos en los precios en el tramo final de 2010. Según ha informado el Ministerio de Fomento, el precio medio de la vivienda libre en España cerró el pasado año un 3,5% más barata que 12 meses antes. Además, solo en los últimos tres meses del ejercicio, cayó un 0,4% tras tres años de crisis en el sector.

Así, si a finales de septiembre los pisos bajaban a un ritmo del 3,4% -dato actualizado-, en los últimos tres meses aumentaron su ritmo de descenso en una décima. Este dato supone un cambio de tendencia con respecto a los cinco trimestres anteriores, ya que desde el segundo trimestre de 2009, cuando marcó un récord con un recorte del 8,3%, los precios han venido registrando caídas cada vez más pequeñas. Hasta ahora.

La supresión de la deducción fiscal para las rentas superiores a los 24.000 euros, que ya no pueden desgravar con la compra de una casa en el tramo estatal del impuesto, ha aumentado la presencia de compradores en el mercado. En paralelo, los compradores han optado por seguir ajustando los precios ante la previsión de que, si dejaban pasar esta oportunidad, va a ser más difícil encontrar comprador a lo largo de este ejercicio. Desde los máximos que alcanzó entre finales de 2007 y principios de 2008, los pisos se han abaratado

El descenso del precio de los pisos nuevos (hasta dos años de antigüedad) fue del 3,7% en tasa interanual, quedando el valor del metro cuadrado en los 1.829,9 euros. En el caso de las viviendas de segunda mano, bajó un 3,2% hasta los 1.819,5 euros. Por su parte, el metro de la vivienda protegida descendió un 3,5%, con lo que ahora cuesta de media 1.163,5 euros. Este precio es un 1,3% superior al del tercer trimestre de 2010.

Además, en el cuarto trimestre de 2010, cuatro comunidades más Ceuta y Melilla incrementaron los precios de la vivienda libre en tasa interanual: Cantabria, con una subida del 3%; Asturias (+2,2%); y Castilla-La Mancha y Galicia (+0,2%). En el resto se registraron descensos, especialmente en Madrid (-5,9%), Navarra (-5,7%), Aragón (-4,3%) y La Rioja (-4,2%). Por provincias, el precio subió en términos interanuales en trece de ellas, con Lugo (+6,8%), Ourense (+6,3%) y Ciudad Real (+4,1%) a la cabeza, y bajó en el resto, principalmente en Guipúzcoa (-8,8%), Huelva (-6,3%) y Madrid (-5,9%).

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más caros se encuentran en San Sebastián, con 3.766,8 euros por metro cuadrado, seguido de Barcelona (3.332,7 euros), Getxo (3.289,6 euros), San Cugat del Vallés (3.177 euros), Pozuelo de Alarcón (3.083 euros por metro) y Madrid (3.067,9 euros). Por el contrario, las viviendas más baratas se hallan en Hellín (826,6 euros por metro cuadrado), Tomelloso (827,6 euros), Petrer (872,6 euros), y Elda (875,7 euros).